부동산 상승론 or 하락론

1. 2024년 집값: 하락요인과 상승요인
- 집값이 하락할 것 같은 이유로는 수요 부족과 거래량 감소가 있다.
- 대출 지원 정책으로 거래량은 회복했지만 여전히 낮은 수준이며, 정책 종료 후 거래량은 다시 감소하였다.
- 반면에 집값이 상승할 것이라고 보는 사람들은 부동산에 장기적인 투자 관점을 갖고 있으며, 금리 인하와 규제 완화에 대한 기대감이 크다.
- 하지만 집값이 국민 소득 수준에 비해 비싸다는 것과 경기가 안 좋아지고 있는 상황에서 국민들의 집 구매 여력이 제한되고 있다.
- 물가는 둔화되어도 고물가는 여전히 지속될 전망이다.

2. 매매가격 올라도 대출 금리가 높아짐
- 경제 성장률 회복은 예상되지만 여전히 높은 수준이기에 저성장을 전망하며 실제 소득 증가가 어렵고 집 구매 의사가 적어짐.
- 무엇보다 대출 금리가 높아져 빌리기 어렵고, 집 값은 일부 상승했지만 금리를 포함한 이자비용까지 더하면 고생하는 상황.
- 금리 인하는 하반기로 전망되고, 그때도 큰 폭으로 떨어지지 않을 전망이기에 실상은 고금리가 계속될 전망이며, 이는 물가 안정을 위함.
- 이에 따라 대출금리를 많이 내리기는 어렵지만, 영끌족들의 대출상품 변경을 통해 현재 상황을 나아지게 하는 것은 가능할 것으로 보인다.
- 하지만 매매가격 상승이 있을 때에도 대출 금리의 높아짐으로 본인들이 더욱 고통 받을 위험이 높다는 사실을 인식해야 한다.

3. 경제 변화로 초저금리와 수요 부진으로 주택 구매 어려움.
- 과거는 자유무역 시대였지만, 각국이 폐쇄적으로 변하고 보호무역으로 이동하면서 초저금리 유지가 어려워졌다.
- 이로 인해 대출로 집 구매가 더 어려워지고, 주택 수요가 더 늘기 어려워졌다.
- 가계부채율은 높아 향후 추가 대출을 받을 여력이 없다.
- 이로 인해 주택 구매는 미래 잠재적인 수요를 미리 소비함으로써 추가적인 수요 확보가 어렵다.

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4. 한국 부동산, 전세보증금 감소로 기존의 갭투자방식 집 구매에 어려움,정부도 수요 늘리기 보다는 급락 방지에 집중
- 전세보증금이 낮아서 집 구매를 하기 위한 갭투자가 어려워짐.
- 정부의 목표는 집값을 급등시키는 것이 아니라 급격한 하락을 방지하기 위함.
- 미래에는 부동산 실수요가 줄어드는 등 인구 변화로 상승에 한계가 있을 수 있음.
- 전 세대의 가구수가 증가하는 것도 아님. 1인가구의 비중이 증가하며 실수요자가 얼마나 될 지는 불명확.
- 현재는 저성장과 인구절벽이 오면서 과거의 방식이 적용되지 않을 수 있다는 지적이 있음.

5.  부동산 시장 분석
- 서울은 부족한 공급으로 인해 집값 상승이 예상됨.
- 중고 매물이 많으나 거래가 이루어지지 않음.
- 금매물 및 대출 연체가 증가하고 경매로 집 판매 시도되나 판매가 어려움.
- 공급 측면에서는 부동산 개발 비용 상승으로 분양가 상승이 예상됨.

6. ️️부동산 시장: 미뤄지는 신규 공급이 부족하며, 서울은 갭 투자 수요가 증가할 가능성
- 땅 값 상승으로 경쟁적인 부지 매입, 부동산 개발에 필요한 자금은 비싼 PF대출 사용
- 분양가에 반영되는 건설비 상승 및 인건비 상승으로 사업 중단이 많아짐
- 서울은 신규 공급 부족과 갭 투자 수요 증가로 가격 방어
- 정부 정책에 따라 실수요와 투자 수요 올라갈 것으로 기대되지만 하락이나 폭등은 예상되지 않음
- 단기적인 변화에 초점하지 말고 장기적으로 준비할 필요 있음