부동산 PF가 뭐길래 ?

 

잘 되면 내 몫, 똥 되면 네 몫

1. 순이앤씨 파산, 대형 건설사 파산시 대형 위기 가능성 ️
- 순이앤씨가 파산조치를 받고 있는데, 이 회사는 태양광 발전사업을 하는 업체로, 아파트 브랜드인 '아틀란틱'을 운영한다.
- 환경 사업, 물류, 유흥, 방송 등 사업 다방면에 걸쳐 활동했던 순토리 그룹 자회사로, 특히 SBS 방송사업을 운영한다.
- 대한민국 부동산 시장의 불황으로 인해 소규모 건설사의 부도가 많았는데, 대형 건설사인 순이앤씨의 파산 조치로 위기가 더 커졌다.
- 대형 건설사는 적지만 파산할 경우 대규모 위기로 이어질 수 있다.
- 위기 상황에서 선제적인 대처와 조치가 필요하다.

2. 썬토리의 고부채 문제로 인해 부동산 시장과 태양광 산업에 위협이 있다.
- 썬토리는 과도한 부동산 대출을 받아 시장 하락 시에는 자산을 팔거나 부채를 갚을 수 없게 되었다.
- 이자 지불금액이 영업수익보다 많아지면서 실질적인 이익은 이자로만 소모되어 원금을 감소시키지 못하고 있다.
- 부채는 자기자본의 거의 다섯 배에 이른다.
- 고부채 문제로인해 현재 우리 경제에는 실제 부동산 PF 대출과 태양광 산업에 위협이 있다고 여겨진다.
- 이러한 상황에서 분단 정의를 위하여부채 상환은 물론이고 지연 상환 혹은 이자 율 감소를 요청할 수 있는 워크아웃(Workout) 절차를 수행할 수 있다.

3. 개발자, 건설사, 사모펀드 간의 파트너십
- 개발자, 건설사, 사모펀드가 주요 플레이어이다. 개발자는 프로젝트를 기획하고 관리하며 건설사는 건축물을 건설한다. 사모펀드는 필요한 자금을 제공한다.
- PF 대출을 받아 개발자는 토지 구매, 허가, 계약 등 건설 비용, 대출 상환 및 이윤을 위한 부동산 판매까지 포함하여 건설계획을 수행한다.
- 미국에서는 부동산개발에 모든 종류의 플레이어가 관여하며 자금 이슈에서도 큰 영향력을 지니고 있다. 트럼프 대통령 또한 부동산개발자 출신이다.
- 미국과는 달리 한국 개발자는 작으며, 최소한의 위험자본금으로 부동산 개발에 참여하며 대출자금을 많이 의존한다. 레버리지를 증폭시켜 수익을 극대화할 수 있지만 손실도 증폭되는 문제가 있다. 대형 프로젝트는 더 많은 이자가 발생하여 위험 자산으로 평가받는다.

4. ️중단이나 지연은 수익성 하락 및 대출 이자 부담을 야기할 수 있음
- 프로젝트의 중단이나 연기는 바람직하지 않다. 토지 매수가 이뤄지지 않을 수 있고, 허가를 받지 못할 수 있으며, PF가 구현되지 않을 수 있기 때문이다. 이렇게 되면 기본적으로 계획한 이자보다 더 많은 비용이 들게 된다.
- 최악의 경우, 이로 인해 비즈니스 수익이 떨어져 이자를 지불한 후에도 수익성이 전혀 없을 수 있다. 미국에서는 자기 자신의 돈이라면 문제를 그냥 놓아두고 지나갈 수 있겠지만, 한국에서는 다른 사람들의 돈이 관련되어 있으므로 문제를 놓아두면 이자 부담이 증대된다.

5. 홈 리모델링 업계에서 '부동산 PF' 대출을 받는 것의 위험성
- 자본금이 없는 상태에서 사업을 운영하는 것은 '간아소나 존 허용'으로 이어져 높은 부채를 유발할 수 있다.
- 이는 '부동산 프라이빗 펀드(real estate PF; 부동산 투자자금)'의 대규모 실패에 이어진 구조이다.
- 하지만 부동산 PF로 대출을 받기 시작하면 유형이 복잡해진다. 기존의 자산이나 신용 여부에 대한 정보가 없으면 대출 획득이 어렵기 때문이다.
- '부동산 PF' 대출은 신용 또는 담보 대신 비즈니스가 미래에 가지는 가치를 기반으로 한 대출이다.

6. 금융회사는 대출에 대한 계획을 세워, 신중한 계산을 하며, 건설사에 지불보증, 추진을 위해 건설사는 담보 제공
- 금융회사는 대출을 주기 전에 세심한 계획과 자체적인 계산을 한다.
- 대출의 규모는 부동산 가치, 위치, 주변 아파트 가격, 브랜드, 가구 수 등을 고려하여 결정된다.
- 하지만 현재 부동산 시장이 하락하면 매출이 침체될 수 있고, 건설사가 지불을 못할 수도 있다.
- 따라서 금융회사들은 건설사의 담보로 지불보증보를 요구한다.
- 이론적으로 대출금은 대출한 사람이 갚아야 하지만, 갚지 못하면 건설사가 대신 갚는다.

7. ️️ 건설회사의 부채 비율을 감안해 중개인을 통한 대출이 이루어짐
- 건설회사 직접 대출은 부채 비율을 높일 우려가 있어 중개인을 통해 대출을 하는 것이다.
- 이는 대출을 신청한 건설업자의 신용 등급을 기준으로 하는 비즈니스 대출이며, 신용 확인이나 담보는 필요 없다.
- 수많은 결제 보증을 한 건설회사가 애를 먹는다. IMF 위기 전에는 건설회사가 직접 대출을 하는 게 일반적이었다.

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8. ️ 대출과 투자에 의존하여 부도 위기에 놓이던 건설업계의 위기
- 고성장 시기 동안 건설업계는 빠르게 확장하면서, 높은 대출과 많은 투자, 그리고 수익에 초점을 맞추었다.
- 그 결과, 위험 관리보다는 수익 극대화를 우선시하게 되며, 이후 IMF 위기 이후 거대한 부채 상환 능력 부족으로 많은 회사들이 거품으로 붕괴했다.
- 이로 인해 위험 관리와 대출 관리를 개선하는 일로 큰 전환점이 왔고, 이후 건설 회사들은 건설만 집중하고 나머지 것은 비교적 위험이 낮은 하청업자들에게 위탁하면서 노동을 더 효과적으로 분할하게 된다.
- 이로 인해 건설 회사들은 이전에 비해 수익성이 떨어지지만, 점차적으로 리스크를 하청업자들과 공유하므로 지속적으로 성장할 수 있다.
- 하지만 일부 건설 회사들은 여전히 짧은 시각으로 사업을 운영하기 때문에 이전처럼 대출과 투자에 의존하는 방식으로 이를 숨기기 위해 보험 채무보증을 이용하기도 했다. 이런 노력도 지속 가능하지 못했고, 2008년 금융위기로 이어졌다. 부동산 시장 붕괴, 하청업자들의 채권 불이행, 건설업계 고통으로 인한 파산 등이 이어졌다.

9. ️ 부동산 개발은 불확실성이 큰 장기 프로젝트이며 위험 초래 가능성이 있다.
- 부동산 개발은 토지 매입부터 건축 허가까지 과정이 길며, 결과물 또한 불확실하다. 고려해야할 변수가 많고, 만약 프로젝트가 성공하더라도 원가도 많이 든다.
- 특히 건축현장에서 외국인 근로자들이 팬데믹으로 인해 떠나면서 인건비가 증가하였고, 문제는 높은 재료비와 금리와 결합되어 원가 증가와 이익 감소를 초래했다.
- 다소 높은 판매가 를 인정받지 못했던 부동산 업계에서는 판매의 난제도 크다. 수요가 엉망이면 매물을 강제로 할인하여 진열해야 하는데, 이런 경우 수익이 크게 손해를 입을 수밖에 없다.
- 시기와 상황에 따른 위험성 예측이 어렵기 때문에 부동산 개발은 위험한 프로젝트이다.
- 따라서 불확실성이 크고 위험이 따르는 이러한 프로젝트에서는 실패를 할 수 없다.

10. PF 대출로 인한 파산 위기, 과거의 교훈을 살펴 대처하지 못한 상황?
- PF 대출을 발급한 저축은행이 파산해 은행에서 망설여 지급한 적이 있었고, 건설업계 세력은 이루어지지 않은 구조조정에 대한 대응을 못 하고 있다.
- 과거의 IMF 외환위기 등의 파문을 받고도, 같은 문제들이 재발하는 상황에서도 현재의 위기에 대한 대처와 해결책에 대한 비판이 이어지고 있다.
- 비판의 목소리 중 하나는, 고위험, 고수익 사업에서도 고위험은 타인에게 판매하려는 행태.
- 즉, 성공한 경우에는 모든 이익은 자기 것으로 가져가고, 실패한 경우에는 손실은 타인에게 전가시키는 것으로  예를 들어 국민이 세금으로 금융기관 구조조정을 했을 경우, 그 손실은 국민들에게 떠넘기게된다.

11. 금융기업의 심각한 위기로 인해 경제 전반에 영향을 주고 있음
- 금융기업이 너무나 커져 '타도할 수 없는' 상황에 이르면, 건강한 기업들이 대출, 투자, 일자리 창출을 저해하는 경제적 혼란이 일어나게 된다.
- 이는 대중이 지불해야 하는 비용으로, 특히 주택 구매자들에게 큰 영향을 미치게 된다.
- 공사가 갑자기 중단되어 입주 여부가 불확실해지고 높은 이자를 내야 하며, 하도급업체는 손해를 입게 된다.
- 대금 미지급으로 인해 노동자에게 임금을 지급할 수 없고, 미지급 채무는 기업 실패로 이어질 수 있다.
- 한편 몇몇 중개업체는... 자사 직원의 성과 유지를 위해 위험한 벤처기업에 대출을 하려는 의사를 보였다.
- 이러한 의문스러운 성과들조차 축하하는데, 이는 윤리적으로 걱정된다.
- 결과적으로, 이는 이윤, 손실, 실수에 대한 청산을 위한 별도의 그룹을 만들어내게 된다.
- 그들은 문제를 해결하지 않고 위험한 사업을 불가불안하게 진행하였다는 사실이다.

12. 시스템 개선으로 책임당사자가 손실을 감당하게 함은 매력적이나, 규제는 필요
- 규제를 효과적으로 만드는 것은 어렵지만 개발 제한, 공급 감소, 가격 상승을 유발할 수 있다는 것을 인지해야 한다.
- 국가 경제에 대한 반복적인 위험으로 심각한 고려가 요구된다.
- 현재 상황은 어떻게 이 위기를 극복해 나갈 것인가에 대한 질문이 뒤따른다.

13. 부동산 PF 대출로 인해 고생하며, 손실은 더욱 커지고 있다.
- 최근 부동산 PF 대출 금액이 급증하여 *높은 이자율과 과도한 금전적 압박*을 겪고 있다.
- 부채를 갚기 위해 집을 빨리 팔아야 하지만, 그럴 수 없어 대출 상환에 뒤떨어지고 과도한 이자를 더하며 *돈이 토라진다.
- 손실을 최소화하기 위해 사업 실패를 조기에 인식했어야 했지만, 부동산 시장 회복을 바라며 미루고 있었다.
- 하지만 손실의 정도는 너무 압도적이다. 나는 미루고 상황을 악화시킨 것 같아 *자신 없다.
- 지금은 현실을 직시해야 하는 시각이다.

14. 부동산 금융, 상승하는 이자율로 인한 어려움 예상
- 문제는 조금씩 처리해서 차츰 하강하게 해결해야 한다. 하지만 부동산 금융에서 장기적인 문제는 상승하는 이자율과 높아지는 이자 부담이다.
- 이러한 상승세는 물가 위축이 일어나지 않도록 연방준비제도와 한국은행에서 이자율을 높인 것이라는 전문가들의 견해가 있다.
- 이번 해는 물가 상승세에 대한 제동하는 등 금리를 낮추는 쪽으로 전반적인 대처가 이루어질 것으로 예상되지만, 이는 속도 조절일 뿐이며, 가격 하락은 도래하지 않았다.
- 올해 건설업자 및 건축업자들은 금리부담 문제 때문에 여전히 어려움을 겪을 것으로 예상되나, 이에 대한 대처는 아직 불투명하다.
- 부동산 금융의 문제는 높아진 이자율로 인해 매매가격이 높아져 부동산 시장이 호황기로 돌아설 것이 전망되지 않는다.

15. 건설업계 부실 위기로 신성측과 태연의 대출 채무 위험상황
- *건설업계 부실 위기*가 시작된 것으로 여겨짐.
- 이에 따라 위기가 다른 취약한 건설업체와 기업에까지 확산될 가능성이 있음.
- 많은 건설업체가 이미 파산했으며, 신성건설의 채무비율이 태연건설의 그것과 거의 유사함.
- 그리고 이러한 위험한 상황에서도 더 이상의 재발을 막기 위한 교훈에서 못 배운 것이 없길 바라본다는 생각을 한다.
- 앞으로 이번 내용으로 오늘의 동영상을 마치겠다는 jazzcanic의 말로 마무리.